Hvorfor ser alle regionale indkøbscentre i Amerika det samme ud?

{h1}

Simon properties største ejer af detailcenter har simon properties en formel, der har tendens til at favorisere store nationale købmænd og drive lokale detailhandlere. I hierarkiet af simon properties er regionale indkøbscentre værst.

Har du nogensinde spekuleret på, hvorfor du kan gå ind i et regionalt indkøbscenter næsten overalt i Amerika og finde de samme kæder, de samme butikker, næsten det samme indkøbscenter layout?

Svaret er, at Simon Properties, ejeren af ​​de fleste regionale indkøbscentre i Amerika, har en vindende formel, der har tendens til at favorisere store kæder (selvom de er små butikker) over lokale købmænd. Med hensyn til Simon har formlen bragt rigdom til sine aktionærer. Simon har behandlet sine aktionærer rigtig godt gennem årene, så du kan ikke bebrejde dem for at finde og duplikere en vindende formel.

For enkelhedens skyld vil jeg ringe til Simon-formlen McDonald's Formula. De har perfektioneret en oplevelse, hvor shoppere ved præcis, hvilken slags shopping de skal finde i et indkøbscenter, selv før de sætter foden ind i den. Købere kan ikke bevidst nok vide, at Simon ejer et indkøbscenter, men når de kører ind på parkeringspladsen, kan de ubevidst genkende denne kendsgerning.

Simon har tre eller fire primære anker lejere i indkøbscenteret, lige jævnt fordelt ud over bygningens udvendige hjørner. Der er normalt en biograf og mad domstol (mange med de samme kæder). Næsten alle Simon regionale indkøbscenter har seks til otte smykker butikker i dem.

Hvad der er gået ud af næsten alle Simon-ejendomme i løbet af de seneste tre år er de lokale detailhandlere, der bringer en slags unikhed og lokal smag til indkøbscenteret. Den måde, Simon har forsøgt at gøre op for dette er at bringe kioskbaserede købmænd med meget små fodspor, der sælger lokale kollegiale varer, regionale souvenirs og måske endda lokale fødevarer.

Den største grund til, at lokale købmænd har forladt de regionale indkøbscentre er belægningsomkostninger. Bemærk, at jeg ikke bruger udtrykket "leje." Måden Simon og andre indkøbscentre ejer, er, at der er en grundrente, der viser sig at være en forholdsvis lille del af den samlede omkostningsbelægt. På toppen af ​​lejen opkræver indkøbscenter fælles områdevedligeholdelse (CAM) gebyrer. Sådanne gebyrer omfatter aircondition til fællesarealer, sikkerhed, indkøbscenter og vagtydelser. Selv om enhver lejekontrakt er lidt anderledes, er det ikke usædvanligt at finde 10-14 CAM-afgifter, der er tilføjet til basislejeafgiften.

Så er der "salg overage" gebyr. Hvis en virksomhed passerer en aftalt salgstærskel, skyldes det indkøbscenteret en yderligere procentdel af bruttovinsten, der skal betales ved årets udgang.

I virkeligheden af ​​en lokal telt i et regionalt indkøbscenter optog lejeren plads i indkøbscenteret fra det dag det åbnede, indtil flere måneder siden. I selskabets bedste salgsår i 2006 var de samlede belægningsomkostninger ca. 20 procent af den lokale detailhandlers brutto salg. Når recessionen startede i 2007, faldt detailhandlerens salgsomkostninger, men dens belægningsomkostninger forblev de samme. I løbet af de næste to år blev det endnu værre. Ved udgangen af ​​2010 betalte detailhandleren næsten 60 procent af sine bruttoindtægter til indkøbscenteret i belægningsomkostninger. Selv om lokal indkøbscenter var sympatisk, var den økonomiske realitet, at Simon Properties 'hjemmekontor kunne erstatte den mistede lokale lejer i omkring 30 dage med en stor national kaffekæde. Forskellen skyldes, at Simon har et nationalkonto forhold til den store kaffebarskæde, og besiddelsesomkostningerne vil sandsynligvis blive meget lavere som en procentdel af salget, end den lokale detailhandler betaler.

I reelle tal betalt den lokale forhandler 14.000 dollars om måneden for omkring 1.500 kvadratmeter plads. Mit skøn er, at den store kaffekæde kun betaler omkring $ 8.400 pr. Måned for det samme rum.

Jeg kan ikke fejl Simon for deres strategi for at tjene penge til deres aktionærer. Jeg synes, det er kedeligt, at lokale detailhandlere mener, at de burde være i disse regionale indkøbscentre til at begynde med. Simon har for eksempel mindre, hyggelige centre, de kalder "livsstil" centre, hvor belægningsomkostningerne er meget lavere. Andre detailejere har mindre ejendomme, der ofte er lettere at komme ind og ud af.

Med internet- og sociale netværktøjer kan en kyndig lokalforhandler oprette deres forretningssted som en destination snarere end en impuls, som de nu er i de regionale indkøbscentre. Da konceptet for det forstæderne regionale mall blev udtænkt, var der ingen højhastighedstog, der var tilgængelig for forbrugerne. Forbrugerne er i førersædet og detailhandlere af alle størrelser og smag skal bringe dem hvad de vil have til en rimelig pris, eller de vil dø.

Hvis du er en detailvirksomhed, der kun har mursten og mørtel, bør du overveje at overveje din strategi igen. Du skal absolut have en hjemmeside, og endda en online butik er en god ide. Du må ikke engang være i en mursten og mørtel placering, hvis du kun kan flytte til online salg. Skønheden i onlinebutikker er, at din udlejningsomkostninger er meget lave, og dit salgsmål er så langt som internettet går.


Sam Thacker er en partner i Austin Texas-baserede Business Finance Solutions
Direkte Email: [email protected]
Twitter: @SMBFinance

Har du nogensinde spekuleret på, hvorfor du kan gå ind i et regionalt indkøbscenter næsten overalt i Amerika og finde de samme kæder, de samme butikker, næsten det samme indkøbscenter layout?

Svaret er, at Simon Properties, ejeren af ​​de fleste regionale indkøbscentre i Amerika, har en vindende formel, der har tendens til at favorisere store kæder (selvom de er små butikker) over lokale købmænd. Med hensyn til Simon har formlen bragt rigdom til sine aktionærer. Simon har behandlet sine aktionærer rigtig godt gennem årene, så du kan ikke bebrejde dem for at finde og duplikere en vindende formel.

For enkelhedens skyld vil jeg ringe til Simon-formlen McDonald's Formula. De har perfektioneret en oplevelse, hvor shoppere ved præcis, hvilken slags shopping de skal finde i et indkøbscenter, selv før de sætter foden ind i den. Købere kan ikke bevidst nok vide, at Simon ejer et indkøbscenter, men når de kører ind på parkeringspladsen, kan de ubevidst genkende denne kendsgerning.

Simon har tre eller fire primære anker lejere i indkøbscenteret, lige jævnt fordelt ud over bygningens udvendige hjørner. Der er normalt en biograf og mad domstol (mange med de samme kæder). Næsten alle Simon regionale indkøbscenter har seks til otte smykker butikker i dem.

Hvad der er gået ud af næsten alle Simon-ejendomme i løbet af de seneste tre år er de lokale detailhandlere, der bringer en slags unikhed og lokal smag til indkøbscenteret. Den måde, Simon har forsøgt at gøre op for dette er at bringe kioskbaserede købmænd med meget små fodspor, der sælger lokale kollegiale varer, regionale souvenirs og måske endda lokale fødevarer.

Den største grund til, at lokale købmænd har forladt de regionale indkøbscentre er belægningsomkostninger. Bemærk, at jeg ikke bruger udtrykket "leje." Måden Simon og andre indkøbscentre ejer, er, at der er en grundrente, der viser sig at være en forholdsvis lille del af den samlede omkostningsbelægt. På toppen af ​​lejen opkræver indkøbscenter fælles områdevedligeholdelse (CAM) gebyrer. Sådanne gebyrer omfatter aircondition til fællesarealer, sikkerhed, indkøbscenter og vagtydelser. Selv om enhver lejekontrakt er lidt anderledes, er det ikke usædvanligt at finde 10-14 CAM-afgifter, der er tilføjet til basislejeafgiften.

Så er der "salg overage" gebyr. Hvis en virksomhed passerer en aftalt salgstærskel, skyldes det indkøbscenteret en yderligere procentdel af bruttovinsten, der skal betales ved årets udgang.

I virkeligheden af ​​en lokal telt i et regionalt indkøbscenter optog lejeren plads i indkøbscenteret fra det dag det åbnede, indtil flere måneder siden. I selskabets bedste salgsår i 2006 var de samlede belægningsomkostninger ca. 20 procent af den lokale detailhandlers brutto salg. Når recessionen startede i 2007, faldt detailhandlerens salgsomkostninger, men dens belægningsomkostninger forblev de samme. I løbet af de næste to år blev det endnu værre. Ved udgangen af ​​2010 betalte detailhandleren næsten 60 procent af sine bruttoindtægter til indkøbscenteret i belægningsomkostninger. Selv om lokal indkøbscenter var sympatisk, var den økonomiske realitet, at Simon Properties 'hjemmekontor kunne erstatte den mistede lokale lejer i omkring 30 dage med en stor national kaffekæde. Forskellen skyldes, at Simon har et nationalkonto forhold til den store kaffebarskæde, og besiddelsesomkostningerne vil sandsynligvis blive meget lavere som en procentdel af salget, end den lokale detailhandler betaler.

I reelle tal betalt den lokale forhandler 14.000 dollars om måneden for omkring 1.500 kvadratmeter plads. Mit skøn er, at den store kaffekæde kun betaler omkring $ 8.400 pr. Måned for det samme rum.

Jeg kan ikke fejl Simon for deres strategi for at tjene penge til deres aktionærer. Jeg synes, det er kedeligt, at lokale detailhandlere mener, at de burde være i disse regionale indkøbscentre til at begynde med. Simon har for eksempel mindre, hyggelige centre, de kalder "livsstil" centre, hvor belægningsomkostningerne er meget lavere. Andre detailejere har mindre ejendomme, der ofte er lettere at komme ind og ud af.

Med internet- og sociale netværktøjer kan en kyndig lokalforhandler oprette deres forretningssted som en destination snarere end en impuls, som de nu er i de regionale indkøbscentre. Da konceptet for det forstæderne regionale mall blev udtænkt, var der ingen højhastighedstog, der var tilgængelig for forbrugerne. Forbrugerne er i førersædet og detailhandlere af alle størrelser og smag skal bringe dem hvad de vil have til en rimelig pris, eller de vil dø.

Hvis du er en detailvirksomhed, der kun har mursten og mørtel, bør du overveje at overveje din strategi igen. Du skal absolut have en hjemmeside, og endda en online butik er en god ide. Du må ikke engang være i en mursten og mørtel placering, hvis du kun kan flytte til online salg. Skønheden i onlinebutikker er, at din udlejningsomkostninger er meget lave, og dit salgsmål er så langt som internettet går.


Sam Thacker er en partner i Austin Texas-baserede Business Finance Solutions
Direkte Email: [email protected]
Twitter: @SMBFinance


Video:


Da.HowToMintMoney.com
All Rights Reserved!
Genoptryk Af Materialer Er Mulig Med Henvisning Til Kilden - Hjemmeside: Da.HowToMintMoney.com

© 2012–2019 Da.HowToMintMoney.com